Крупнейшая частная управляющая компания «Альфа-Капитал» совместно с Московской Биржей провели первое в истории российского рынка публичное размещение паев ЗПИФа недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток — 2»[1]. Андеррайтером сделки выступила инвестиционная компания «АТОН».
Со следующего года размещение паев закрытого фонда недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток — 2» станет регулярным и будет происходить в объявленные для входа инвесторов интервалы. В перспективе компания планирует размещать на бирже паи и других розничных фондов недвижимости. В линейке ЗПИФов недвижимости под управлением УК «Альфа-Капитал» сейчас два фонда, ориентированные на инвестиции в стрит-ретейл, а в декабре компания подала документы на регистрацию нового ЗПИФа недвижимости — «Альфа-Капитал Фастфуд».
В УК «Альфа-Капитал» рассчитывают, что возможностью купить паи фондов недвижимости смогут воспользоваться многие частные инвесторы, у которых открыт ИИС или брокерский счет. В этом случае им не потребуется прибегать к услугам банка-агента или обращаться непосредственно в управляющую компанию, достаточно будет выставить заявку своему брокеру или управляющему. При этом на бирже можно будет приобрести только целое число паев (1 лот будет равен одному паю), что значительно облегчит процесс продажи бумаг и снизит транзакционные расходы инвестора.
«Первое публичное размещение паев закрытого фонда недвижимости даст дополнительный импульс для развития рынка коллективных инвестиций и позволит управляющим не только существенно сократить издержки на размещение паев, но и предоставить эффективный и прозрачный доступ к продукту розничным инвесторам для диверсификации их вложений» — отметил Игорь Марич, член правления – управляющий директор по продажам и развитию бизнеса Московской биржи.
«Размещение паев фондов недвижимости на бирже — это важная веха для развития не только нашей компании, но и всего отечественного фондового рынка. Это позволит значительно расширить базу потенциальных инвесторов в паевые фонды недвижимости, а также повысит объемы торгов в этом сегменте», — прокомментировала Ирина Кривошеева, генеральный директор УК «Альфа-Капитал». По ее словам, альтернативные инструменты, такие как фонды недвижимости, могут быть особенно интересны в периоды высокой волатильности на рынке, поскольку позволяют получить доход независимо от ситуации на бирже или курса валют.
«Благодаря тренду на развитие коллективных инвестиций, инфраструктурным возможностям Московской биржи и существенному притоку частных инвесторов на российский рынок, сегмент закрытых паевых инвестиционных фондов может получить качественное развитие. Теперь на российском рынке существует механизм, который позволит управляющим компаниям централизованно размещать инструменты альтернативных инвестиций, а инвесторам — приобретать в состав портфеля перспективные активы по упрощенной процедуре» — комментирует Андрей Звездочкин, генеральный директор «АТОН».
Справка
УК «Альфа-Капитал» — одна из крупнейших компаний на рынке управления активами. УК «Альфа-Капитал» была создана в 1996 году и является пионером рынка управления активами частных, институциональных и корпоративных инвесторов. «Альфа-Капитал» входит в консорциум «Альфа-Групп» — одну из самых крупных финансово-промышленных структур России.
[1] По результатам внутреннего исследования УК «Альфа-Капитал» на 20.12.2020 относительно обращения паев ЗПИФ на Московской Бирже.
Коллектив проектного института «ТРАНССТРОЙПРОЕКТ» сердечно поздравляет Вас с наступающими Новогодними и Рождественскими праздниками!
Пришло время подводить итоги уходящего года. 2020 год был очень сложным, високосным. Много насыщенных событий произошло в 2020 году. Ежедневно мы сталкивались с трудностями на нашем пути, а экономическая ситуация заставила жить и работать нас в особом непривычном режиме. Но благодаря этим трудностям мы стали только сильнее и сплоченнее, а также добились определенных успехов.
Так, в этом году началось строительство нескольких мостов, проектную документацию для которых разрабатывали наши инженеры. Например, по выполненному нами ранее проекту совместно с ОАО «Уралгипротранс» ведётся строительство автодорожного городского моста через Нижне-Тагильский пруд в г. Нижний Тагил.
В Самаре по разработанной нами рабочей документации и ППР ведётся строительство автодорожного городского моста через реку Сок.
А также, началось строительство Левобережной развязки Президентского моста через р. Волгу в г. Ульяновске. Проектировщиками Проектного института «ТРАНССТРОЙПРОЕКТ» для строительства путепроводов было проведено обследование, разработана Рабочая документация с использованием технологий 3D-моделирования, обеспечением современного подхода в выполнении работы и экономически выгодных решений в строительстве и разработан ППР. По проекту строительство всей развязки планируется завершить до октября 2021 года.
Дорогие друзья, уважаемые партнеры!
Новый год – это всегда вера в лучшее будущее! Пусть этот добрый светлый праздник принесет Вам радость и счастье! Пусть наступающий 2021 год будет стабильным и плодотворным, откроет новые перспективы и возможности! Желаем крепкого здоровья, успехов, благополучия Вам и Вашим близким! Пусть Ваш дом всегда хранит тепло и уют!
Уверены, что грядущий 2021 год принесёт с собой успех, новые творческие идеи, масштабные проекты, светлые и радостные события!
Постановление Правительства России за No 1816, было принято 12 числа 11 месяца текущего года утверждает на уровне Федерации перечень всех случаев, при наступлении которых не является обязательным получение отдельного разрешения на производство строительных работ или необходимой реконструкции аварийных объектов и нет необходимости разрабатывать документацию, предназначенную для проведения работ, предусматривающих планировку территории. В этом перечне указаны виды всех объектов, которые разрешено размещать без передачи земельных участков под строительство.
Согласно законодательству России, Правительство определяет случаи, когда не обязательно получение разрешения компетентных органов на строительство, предварительную подготовку документации на проведение планировки территории, предназначенной для строительства. Постановление касается и работ по частичной реконструкции линейной постройки. Этим постановлением упорядочены подобные случаи способом приведения к единообразию все наименования строительных объектов, размещения которых не нуждается в необходимости подготовки документации, предназначенной для планировки отведенной под строительство территории.
К таким государственным объектам относятся:
линии связи, а также сооружения связи, которые не относятся к опасным, не входящих в число технически сложных, специальных объектов связи;
все линии электропередач под напряжением не больше 35 кВ и относящиеся к ним трансформаторные подстанции, а также пункты распределения электрического тока;
все тепловые магистрали, транспортируемые водяной пар, подаваемый под максимально допустимым давлением в 1,6 Мпа, сюда же относятся водопроводы транспортируемые горячую воду, имеющую температуру не больше 150 градусов по Цельсию;
водопроводные системы, водоводы практически всех видов, имеющие диаметр трубы 500 мм;
практически все линейные сооружения систем водоотведения, с диаметром максимум 1000 мм;
к ним относятся линейные сооружения, размещенные пользователем земных недр, с целью проведения каких-либо геологических работ связанных с изучением земных недр, разведочных работ, связанных с добычей ископаемых на определенном участке при обязательном условии, что эти объекты не относятся к опасным, имеющим историческую ценность, технически сложным постройкам. В то же время строительство этих сооружений производится вне населенных пунктов;
все отдельно стоящие энергетические ветровые установки, имеющие высоту меньше 250 м. и солнечные батареи;
все автомобильные дороги, относящиеся к 4 и 5 категории;
сооружения капитального строительства, относящиеся к элементам или защищающим автомобильные дороги постройкам, размещенных возле автомобильных трасс;
местные дороги проезды, относящиеся к дорожной сети в границах сельских населенных пунктов;
улицы, предусмотренные только для пешеходов и городские площади;
все парковые и велосипедные дорожки.
Постановлением правительства были внесены важные изменения в законодательство регулирующее градостроительство. Значительные изменения затрагивают также земельное законодательство.
Площадки, предназначенные для размещения различных строительных материалов, разные не капитальные постройки, обеспечивающие потребности конкретного застройщика, куда входят офисы компании-застройщика и бытовые городки, являющиеся сооружениями, чье размещение разрешено только на землях, относящихся к государственной собственности и без права передачи земельных участков.
Извещение о завершении всех работ по строительству и благоустройству двух корпусов ЖК компания уже отправила в Службу строительного надзора и экспертизы. Теперь до получения ключей покупателям квартир бизнес-класса в данном комплексе остается только дождаться итогов государственной проверки. Ожидается, что заключение будет выдано 11-15 декабря.
ЖК «Граф Орлов» расположен между улицей Варшавской и Московским проспектом. Квартиры площадью от 76,79 кв. м в двухкомнатных до 191,5 кв. м в четырехкомнатных в построенных корпусах можно купить по цене от 11 до 34 млн рублей.
Помимо корпусов №№ 6 и 7 в ЖК «Граф Орлов» завершены работы в физкультурно-оздоровительном комплексе, относящемся к комплексу домов «Лондон Парк». Извещение об этом также уже подано в госорганы для назначения проверок. Если результат проверки комиссии будет положительный, жители Выборгского района получат еще до Нового года спортивный центр с двумя бассейнами.
Минстрой России передаст коллегам типовые проекты жилых комплексов и инфраструктуры: детских садов, школ, спортивных площадок, дорог и магистральных сетей. На восстановление инфраструктуры, промышленности и религиозных объектов Кремль уже выдал сирийцам более одного миллиарда долларов.
У российских строителей большой опыт и много наработок, отметила Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».
«Нам действительно есть чем поделиться. Ожидать, что Сирия в результате приобретет облик столичных окраин, не стоит. В локации другой климат, другие геологические условия, другие традиции. И, конечно, проекты российских строителей будут адаптироваться к этим особенностям. К сожалению в нашей стране тоже есть проблемы с жильем и инфраструктурой. Однако связаны они не с непрофессионализмом строителей, а с рядом других факторов: себестоимостью работ, дефицитом земель (если речь идет о крупных городах), сложностями получения необходимой документации. Впрочем, в последнее время на законодательном уровне некоторые барьеры пытаются снять и у нас», — комментирует эксперт.
Однако гуманитарная помощь в размере 1 млрд долларов вызвала не столь однозначную и положительную реакцию: «Это 77 миллиардов рублей по нынешнему курсу. Это ведь наши деньги. И я лично (как налогоплательщик) не уполномочивал тратить их на «оказание гуманитарной помощи сирийскому народу» — российскому народу они точно нужнее. На многих российских дорогах можно разве что испытывать танки, а в очереди на жилье стоят по сорок лет, жители коммуналок не могут из них вырваться десятилетиями. И это уже не говоря о нехватке лекарств в больницах, и отсутствии денег на индексацию пенсий. Вот и приоритеты», — написал Борис Вишневский, депутат ЗакСобрания.
Спрос высок, цены растут, ипотека бьет рекорды. Акциям в этом празднике ажиотажа места почти не осталось. Скидки если и есть, то появляются чуть ли не на следующей день после повышения цен на квартиры.
В ноябре не стоит ждать больших скидок и щедрых акций. Застройщики предчувствуют, что ажиотажный спрос и рост цен могут в любой момент закончится, так что будут использовать текущий момент по полной. Эксперты поговаривают, что заработают они в этом году в два раза больше, чем в прошлом, когда не было никакого коронавируса.
Скидки в ноябре: квартиры с дисконтом до 25%
Скидок действительно немного, но они есть. Компания «Л1» предлагает сэкономить 25% на покупку квартир в ЖК «Империал». Акция действует на просторные (площадью от 219 до 323 кв. м) видовые, расположенные на последнем этаже квартиры. Кроме того, покупатель пентхаусов получит террасу в подарок. Стоимость таких хором начинается от 30,9 млн рублей без учета дисконта. ЖК «Империал» уже построен в Московском районе Петербурга, на Киевской улице.
До 600 тыс. рублей можно сэкономить при покупке квартир в ЖК Familia, который строит компания «РСТИ» на Петровском острове. Акция распространяется на ограниченный пул квартир с 2-4 комнатами в 1 корпусе. Стоимость двухкомнатных квартир здесь стартует от 16,9 млн рублей. Первые секции планируется ввести в эксплуатацию до конца 2021 года.
Для покупателей жилья в ЖК New Time, который «РСТИ» реализует в Приморском районе, в Каменке, действуют скидки до 250 тыс. рублей. В акции участвуют только 10 двухкомнатных квартир. С учетом скидки цены на них составляют от 7,5 млн рублей. Ввод в эксплуатацию первого корпуса – конец этого года.
Компания «Петрострой» предлагает сэкономить до 11% при покупке квартиры в трех комплексах, которые строит во Всеволожском районе Ленобласти: ЖК «Северный вальс», «Материк» и МЖК «Чистый ручей». В рублях скидка получается небольшая, потому как стоимость квартир в этих комплексах начинается от 1,42 млн рублей. Как минимум можно сэкономить почти 160 тыс. рублей.
Один из самых щедрых петербуржских застройщиков Группа «Эталон», предлагавшая в рамках своего «Аутлета» квартиры со скидкой в несколько миллионов рублей, серьезно «умерила» свою щедрость. Скидки не дотягивают и до миллиона рублей. Так, в сданном ЖК «Дом на Космонавтов» можно приобрести жилье со скидкой порядка 700 тыс. рублей. Так, 73-метровую «двушку» можно приобрести за 10,6 млн рублей. Ранее она предлагалась за 11,2 млн.
Всего 5% в ноябре можно сэкономить на покупке апартаментов в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко», который реализует компания СК «Монолит». Апарт-отель возводится в Невском районе, в районе Дальневосточного проспекта. Первый корпус уже достроен, второй должен быть введен в эксплуатацию до конца этого года. Стоимость номеров начинается от 3,3 млн рублей за студию площадью 27 кв. м. Дороже всего оценивается двухкомнатные апартаменты площадью 53,5 кв. м — 5,8 млн рублей. Дисконт по акции составит немного – от 166 до 290 тыс. рублей.
Подарочные акции: квартиры с половиной паркинга и страховкой от коронавируса
С подарками вообще беда. Если раньше можно было написать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, то теперь никакого бесплатного сыра нет. И не потому, что застройщики оптимизировали свои расходы и считают каждую копеечку, просто – а зачем? Клиент берет недвижимость, соблазнившись дешевой ипотекой и не замечая повышения цен, которое нивелируют эффект от снижения ипотечных ставок.
Компания «Арсенал-Недвижимость» готова подарить страховку от… коронавируса. Акция действует на покупку квартиры в ипотеку в ЖК «Энфилд», который реализуется во Всеволожском районе Ленобласти, Modum и Ariosto!, которые возводятся в Приморском районе Петербурга, в Каменке. Застройщик оплатит страховку от временной нетрудоспособности в результате болезни или несчастного случая. Сумма покрытия полиса — 275 тыс. рублей. Минимальная стоимость в самом доступном (по цене) проекте от «Арсенал-Недвижимость» ЖК «Энфилд» — 3,25 млн рублей.
Полпаркинга дарит «Группа ЛСР» покупателям квартир в ЖК «Цивилизация на Неве», который строится в районе Октябрьской набережной. Минимальная стоимость машино-места в подземном паркинге составляет 475 тыс. рублей, квартира стоит от 4,1 млн рублей за 20-метровую студию.
Полпаркинга – это приятная опция. Увы, встречающаяся все реже. Сейчас серьезных скидок на машино-места, которые раньше раздавали направо и налево, днем с огнем не найти. Вот к примеру, компания Glorax Development предлагает в ноябре скидку всего 3% на машино-места в ЖК «Первый квартал» и «Второй квартал», которые реализует в рамках проекта Ligovsky City в районе Лиговского проспекта. Стоимость квартир в этом проекте начинается от 6,85 млн рублей.
Под акцию «Зима на пороге» выделено 20 машиномест в закрытом механизированном паркинге. При единовременной оплате стоимость одного такого места составит 650 тысяч, а при рассрочке на 6 месяцев и первом взносе не менее 30% от стоимости – на 100 тысяч дороже.
Автоматический теплый паркинг относится к ЖК «Империал», поэтому акция «Зима на пороге» в первую очередь рассчитана на владельцев квартир в этом комплексе. Но ограничений на покупку не будет и для жителей соседних ЖК — на Московском проспекте парковка запрещена и им это предложение будет не менее актуально. Еще одно преимущество именно механизированного паркинга – безопасность. Распределение автомобилей происходит с помощью техники, поэтому исключена возможность повреждения другим транспортом.
Застройщики говорят об ажиотажном спросе, о дорожающих квартирах, что не останавливает покупателей от покупки. Но – новых проектов нет. Сливки снимают старые, уже хорошо известные жилые комплексы.
Старые проекты: массовый исход
Ни одного имени нового жилого проекта, в котором бы открылись официальные продажи, в начале осени не удалось услышать. Но в сентябре негромко заявил о себе застройщик-новичок на петербургской земле, приехавший из Тюмени. Компания «Страна девелопмент» объявила о начале «раннего бронирования» (так на сайте) квартир в ЖК «Принцип», который собирается построить в Кировском районе Петербурга, на Двинской улице. Комплекс состоит из одного четырехсекционного корпуса высотой 7–8 этажей с подземным паркингом на 127 машино-мест. Площади квартир – от 27 до 130 кв. м. Минимальная стоимость – 4,48 млн рублей. Сдача намечена на конец 2021 года. Новый игрок на местном рынке – это всегда интересно посмотреть, выживет ли.
Но сентябрьский рынок новостроек «сделали» старые игроки, с проектами, некоторые из которых тянутся уже больше 10 лет.
Так, компания «Главстрой-СПб» приступила к продажам квартир в новой, шестой очереди ЖК «Юнтолово» в Приморском районе. В продажу поступили квартиры в корпусе №№11 и 12. 11 корпус рассчитан на 231 квартиру, 12 корпус – на 366 квартир. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 3,64 млн рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2023 года. Шестая очередь ЖК «Юнтолово» состоит из девяти жилых корпусов разной высотности, в которых запланировано более трех тысяч квартир. Также на территории шестой очереди планируется строительство двух многоэтажных парковок на 499 мест каждая, школы на 825 учеников и детсада на 200 мест.
Также вышли в продажу квартиры в корпусе №42, который расположен в 21 квартале ЖК «Северная долина» на Парнасе. В доме будет 171 квартира, которые сдаются без отделки. Студию можно приобрести по цене от 2,7 млн. Сделки заключаются с использованием счетов эскроу. Срок ввода в эксплуатацию корпуса №42 – I квартал 2022 года.
«Группа ЛСР» открыла продажи квартир в доме №4, расположившемся на второй береговой линии ЖК «Морская набережная» в Василеостровском районе. Покупатели могут выбрать квартиру с чистовой и предчистовой отделкой, с прямыми видами на Финский залив или зеленый бульвар. Стоимость жилья начинается от 6,5 млн рублей. Сдача дома намечена на IV квартал 2022 года.
В ЖК «Заповедный парк», строящемся «ЛСР» в Приморском районе, стартовали продажи квартир в доме №3, который расположен в центральной части нового квартала. Планируемый срок сдачи дома – конец 2021 года. Все квартиры сдаются с полной отделкой. Цены на старте начинаются от 2,6 млн рублей.
Также в сентябре «Группа ЛСР» приступила к продажам во втором видовом доме МФК «Цивилизация на Неве». На старте приобрести квартиры с видом на Неву можно по цене от 4,25 млн рублей. Планируемая дата ввода в эксплуатацию – конец 2023 года, ключи дольщики получат не позднее 30 сентября 2024 года.
ГК «Полис Групп» вывела на рынок новую секцию в IV очереди ЖК «Полис на Комендантском», который возводит в Приморском районе Петербурга, рядом с Юнтоловским лесопарком. Секция №6 рассчитана на 184 квартиры площадью от 21 до 52,6 кв. м. Цены начинаются от 3,2 млн рублей. Срок окончания строительства – конец 2021 года.
«Группа компаний ПИК» приступила к продажам квартир в корпусе 1В ЖК «Орловский парк», который строит в Приморском районе Петербурга. Высота корпуса 1В – 25 этажей. Площадь квартир – от 26 до 80 кв. м. Стоимость начинается от 3 млн рублей. Заселение – до 30 октября 2022 года.
Группа «Эталон» приступила к продажам квартир в корпусе 9.3 ЖК «Квартал Галактика», который будет возведен в Адмиралтейском районе Петербурга. Корпус 9.3 будет состоять из 20 секций разной высотности на 1406 квартир и с подземным паркингом на 524 машино-места. На первых этажах будут обустроены колясочные, а в одной из секций появится кабинет врача общей практики. Площадь квартир – от 31,8 до 102 кв. м. Минимальная стоимость на старте продаж – 5,5 млн рублей. Завершение строительства запланировано на IV квартал 2022 года. Продажа квартир осуществляется через эскроу-счета.
Холдинг «РСТИ» начал продажу квартир в корпусе 1.1 ЖК New Time, который строится в Приморском районе. Корпус имеет форму полукруга, включает в себя 254 квартиры площадью от 21,6 до 75,9 кв. м и встроенно-пристроенный детсад на 120 мест. Минимальная цена – 3,3 млн рублей. Квартиры продаются без отделки. Ввод корпуса в эксплуатацию намечен на IV квартал 2022 года. В это же время будет сдан детский сад.
Также в сентябре компания запустила на рынок квартиры в третьей очереди ЖК Terra, который строится на Земледельческой улице в Приморском районе Петербурга. Третья очередь состоит из двух 13-этажных зданий, рассчитанных на 264 квартиры площадью от 23,5 до 83,4 кв. м, с подземным паркингом на 202 места. Минимальный ценник – 4,6 млн рублей. Квартиры продаются без отделки. Сдача третьей очереди в эксплуатацию запланирована на III квартал 2022 года.
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» в сентябре вывела на рынок квартиры в седьмой очереди ЖК «Новоорловский», который строит в Приморском районе. Седьмая очередь комплекса включает 25-этажное жилое здание-башню, в котором будет 274 квартиры площадью от 21 до 88 кв. м, а также отдельно стоящий 7-этажный паркинг на 221 машино-место. В подвальном этаже дома предусмотрены 56 кладовых площадью от 3 до 5,7 кв. м. Минимальная стоимость на начальном этапе продаж — 3 млн рублей. Ввод в эксплуатацию дома планируется в III квартале 2022 года.
Также финский застройщик вывел на рынок квартиры в последней, пятой очереди ЖК Tarmo на Студенческой улице, в Приморском районе. Пятая очередь комплекса – это 11-этажное здание на 166 квартир площадью от 26,7 кв. м. На первом и частично на втором этажах дома будут располагаться помещения для детского сада на 80 мест. Пятый корпус будет введен в эксплуатацию в III квартале 2022 года. Минимальная стоимость – 4,4 млн рублей.
Компания «Петербургская Недвижимость» начала продажу новых лотов в ЖК «Зеленый квартал», который Setl Group возводит в Московском районе. Минимальный бюджет покупки — 2,8 млн рублей.
Также начались продажи в 13-й очереди ЖК «Солнечный город», который Setl Group строит в Красносельском районе. Новая очередь – это два 8-этажных дома. Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2022 года. Минимальная цена – 2,65 млн рублей.
Группа «Аквилон» открыла продажи квартир во второй очереди ЖК «FoRest Аквилон» в Приморском районе вблизи Юнтоловского заповедника. Вторая очередь включает в себя три 13-этажных корпуса на 1232 квартиры. Цены начинаются от 3,1 млн руб. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2022 года.
Обновление в Ленобласти
В сентябре несколько застройщиков обновили свои проекты в Ленобласти. Компания «Мавис» вывела на рынок квартиры 2-го корпуса ЖК «Урбанист» во Всеволожском районе. Минимальный ценник – 2,3 млн рублей. Срок сдачи – I квартал 2023 года.
Группа «ЦДС» открыла продажи в новом корпусе ЖК ЦДС «Северный» в Мурино. В 10 корпусе расположатся 817 квартир площадью от 27 до 61 кв. м. Цены на жилье стартуют от 2,98 млн рублей. Срок сдачи 10 корпуса – IV квартал 2022 года.
Компания Bonava вывела на рынок квартиры в новой очереди 9.2 ЖК Gröna Lund, который строит недалеко от Всеволожска. Цены на жилье на старте продаж начинаются от 4,3 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 47 кв. м. Закончить строительство нового дома Bonava намерена ко второму кварталу 2022 года.
Проектное финансирование будущего
Несмотря на отсутствие новых проектов дефицит новостроек вряд ли грозит рынку – банки активно раздают кредиты застройщикам. По данным ЦБ РФ, сумма проектного финансирования в России выросла с начала 2020 года в два раза: на 1 сентября она составила 1,8 трлн рублей. В Петербурге с использованием проектного финансирования строится почти 26% жилья – порядка 3 млн из 11,3 млн.
В сентябре, к примеру, ГК «Полис Групп» получила проектное финансирование от банка «ДОМ.РФ» на сумму 7,8 млрд рублей на строительство жилого комплекса в Приморском районе Петербурга. «Сбербанк» одобрил «Группе Эталон» три договора об открытии невозобновляемых кредитных линий: на 3,46 млрд, 2,71 млрд и 5,73 млрд рублей.
Также в сентябре стало известно, что банк «Дом.РФ» направит более 6,3 млрд рублей на строительство ЖК «Менделеев», который ГК «Красная стрела» построит на площади Московские ворота (Московский пр., 114). До конца текущего года компания планирует открыть продажи квартир в этом проекте бизнес-класса. Стоимость квадратного метра на старте продаж: 185-240 тысяч рублей. Общая площадь комплекса составит 85 тыс. кв. м, он рассчитан на 538 квартир. Две трети квартир — семейного формата: двух-, трех- и четырехкомнатные площадью от 70 до 165 кв. м. Однушки имеют увеличенные площади до 65 кв. м. На каждом этаже будет расположено от одной до шести квартир, в некоторые из них предусмотрен индивидуальный доступ на лифте. Окончание строительства запланировано на IV квартал 2023 года.
«АльфаРент для бизнеса» – новый гибкий продукт в корпоративной линейке «АльфаСтрахование», позволяющий легко и быстро в режиме онлайн застраховать гражданскую ответственность арендатора коммерческой недвижимости.
Программа покрывает ответственность компании на случай причинения ущерба имуществу, вреда жизни или здоровью третьих лиц при эксплуатации арендованных помещений (офисов, магазинов, выставочных залов, кафе, ресторанов).
Полис избавит от финансовых расходов при возникновении непредвиденной ситуации в результате аварии в инженерных системах и водопроводах, пожара, произошедшего по вине клиента, проведения строительно-монтажных работ, неосторожного обслуживания посетителей и других событий.
На сайте доступны несколько стандартных вариантов защиты на выбор. Также можно оформить индивидуальный полис, рассчитав его стоимость с помощью калькулятора на сайте за несколько минут, указав площадь, этаж, регион, срок действия полиса и желаемую страховую сумму, которая варьируется от 100 тыс. до 80 млн руб.
«Мы всегда ориентируемся на потребности наших клиентов и стремимся сделать наши сервисы еще более удобными. Теперь можно дистанционно «собрать» индивидуальную программу страхования гражданской ответственности с покрытием необходимых рисков и получить полис на электронную почту. Клиенты могут как оформить полис самостоятельно, так и воспользоваться услугами менеджера компании, – говорит Светлана Повтарева, руководитель управления страхования ответственности «АльфаСтрахование». – Также среди преимуществ «АльфаРент для бизнеса» – возможность оформления полиса в иностранной валюте (доллары, евро) и приобретение защиты не только на привычные 12 месяцев, а на любой срок от трех до 12 месяцев. При этом минимальный взнос клиента составляет всего 340 руб.».
Программа доступна для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Группа «АльфаСтрахование»– крупнейшая частная российская страховая группа с универсальным портфелем страховых услуг, который включает как комплексные программы защиты интересов бизнеса, так и широкий спектр страховых продуктов для частных лиц. Группа объединяет АО «АльфаСтрахование», ООО «АльфаСтрахование-Жизнь», ООО «АльфаСтрахование-ОМС», ООО «Медицина АльфаСтрахования» и входит в состав финансово-промышленного консорциума «Альфа-Групп». Услугами «АльфаСтрахование» пользуются более 31 млн человек и свыше 99 тыс. предприятий. Региональная сеть насчитывает 270 филиалов и отделений по всей стране. Собственные средства Группы составляют 31,7 млрд руб. Надежность и финансовую устойчивость компании подтверждают рейтинги ведущих международных и российских рейтинговых агентств: «ВВ+» по шкале Fitch Ratings, «ВВ+» по шкале S&P и «ruАA+» по шкале «Эксперт РА».
Как снижение ключевой ставки влияет на цену привлекаемых застройщиками кредитов?
Застройщики и покупатели новостроек пристально следят за действиями Центробанка по снижению или повышению ключевой ставки. От нее зависит стоимость ипотеки и проектного финансирования. Но, впрочем, не всегда. Есть высшие силы, которые способны сотворить чудо.
В этом году Центробанк опустил ключевую ставку до рекордно низкого уровня – в конце июля она была снижена в третий раз за год до 4,25%. Ключевая ставка определяет стоимость денег, которые ЦБ печатает и продает банкам, а они в свою очередь перепродают их в виде кредитов. Разница между ключевой ставкой и ставкой по банковским кредитам – это те деньги, которые зарабатывают банки (как минимум это 2%). Коммерческие банки не могут выдавать кредиты по ставке ниже ключевой. Такова примитивная схема круговорота денег в природе и влияния ключевой ставки. На самом деле она, схема, намного сложнее, запутаннее и прибыльнее, чем кажется. Но сама ключевая ставка – это значимый элемент работы всей кредитной системы. Хотя президент более значимый. Кто с этим поспорит?
«Ключевая ставка, размер которой определяет Банк России как мегарегулятор финансового рынка, является одним из основных показателей, в зависимости от которых банки выстраивают собственную процентную политику как в сфере привлечения денежных ресурсов, так и в сфере кредитования, – поясняет пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров. – Вместе с тем на процентные ставки по ипотеке не меньшее влияние оказывает общая ситуация на рынке и то, каких ставок придерживается пятерка его лидеров. Изменение данной конкурентной среды иногда заставляет отдельных игроков ипотечного рынка идти на изменение процентных ставок по ипотечным кредитам еще до того, как Банк России изменит в ту или иную сторону ключевую ставку, исходя из динамики макроэкономических показателей».
Цена проектного финансирования остается тайной
Поскольку ключевая ставка оказывает влияние на весь финансовый рынок, то и стоимость проектного финансирования также оказывается в зависимости от решений Центробанка.
«Ключевая ставка на стоимость кредитов для застройщиков влияет значительно меньше, чем на ипотечные проценты. Проектное финансирование – довольно новый продукт для наших банков, поэтому здесь все пока индивидуально. Очевидно одно – деньги для застройщиков стали «дороже», – отмечает Надежда Калашникова.
Ни застройщики, ни банкиры, как правило, не озвучивают стоимость кредитных средств, предоставляемых в рамках проектного финансирования. Эксперты называют некую среднюю ставку в 4-9% годовых, но добавляют, что банки подходят крайне индивидуально к этому продукту. В мае Правительство РФ утвердило «Правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства», по сути запустив механизм субсидирования ставки по проектному финансированию. Застройщики рассказывают, что им удалось в рамках госмер договориться с банками о ставке не выше ключевой. Но не всем.
«Безусловно, процентные ставки по кредитам для корпоративных клиентов, в том числе в рамках проектного финансирования, серьезно зависят от уровня ключевой ставки Банка России. За последний год они, как и ставки по ипотеке, конечно, снизились вслед за ключевой ставкой более чем на 1,5 процентных пункта и впервые за последние годы перестали быть двузначными. В среднем по рынку, без учета компенсационных механизмов Минэкономразвития, которые очень часто применяются при проектном финансировании, процентные ставки по кредитам в данной сфере на старте проектов, в том числе с применением эскроу-счетов, составляют 9-9,5% годовых, – рассказывает Иван Макаров. – Разумеется, практически каждый проект индивидуален, поэтому конечный размер процентной ставки в рамках проектного финансирования может быть и ниже – все зависит от уровня заемщика, опыта его управленческой команды, репутации бенефициаров». Так, в частности, процентная ставка по проектному финансированию увязывается с поступлением средств на эскроу-счета – а это деньги, которые банку достаются бесплатно, деньги, которые раньше получали застройщики. При хорошем потоке денег на эскроу ставка может быть уменьшена вплоть до символических 0,01%. И это не зависит от ключевой ставки ЦБ. Более того, очевидно, что крупные стройкомпании получают более дешевое кредитование, чем мелкие, в силу уже сложившейся кредитной истории, большому потоку денег дольщиков, да и просто откровенной поддержки государства.
Публичных данных о том, насколько подорожали деньги для застройщиков, нет. Факт, что подорожали. Но более конкретная информация хранится за семью печатями. Что позволяет застройщикам называть любые цифры увеличения себестоимости и оправдывать увеличение цен на квартиры на рынке. На самом деле застройщики мониторят ситуацию на рынке и могут увеличивать цены исходя из собственных оценок спроса.
Как дешевеет ипотека
В начале года застройщики впадали в уныние, как только речь заходила о будущем рынка ипотеки. Объемы кредитов падали, что негативно влияло на продаже. Банкиры на условиях анонимности намекали, что рынок ожидает дефицит заемщиков, самые смелые предрекали снижение стоимости новостроек из-за падения спроса и числа сделок. Несмотря на то что Центробанк снижал ключевую ставку – в начале года 2019 года она составляла 7,75%, а в начале этого года 6,25%, а ставка по ипотеке находилась на уровне 10% . Даже такое существенное снижение не дало эффекта, ипотека продолжала падать. Но на помощь пришел президент, который своим административным решением снизил ипотечную ставку до 6,5% при ключевой 6,25%.
Ипотека с господдержкой была запущена в конце апреля и стала настоящей палочкой-выручалочкой для рынка новостроек. В середине апреля уважаемое рейтинговое агентство Эксперт РА прогнозировало, что ставки по ипотеке могут вырасти с текущего на апрель средневзвешенного значения в 8,69% годовых до 10% годовых. Прогноз не сбылся – ставка опустилась по приказу свыше.
«ЦБ, как известно, тоже зависит от решений сверху. Поэтому флуктуации ключевой ставки – это еще и посыл государства бизнесу, что можно рассчитывать на определенную поддержку. Что логично, учитывая бюджетообразующий характер строительной отрасли», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Государство уже не в первый раз искусственно снижает ставки по ипотеке, активно стимулируя строительство и попутно решая другие свои задачи. Так было в прошлый кризис с субсидированной ставкой, этим же проверенным путем пошли власти в этот кризис. В промежутке появилось еще ряд льготных продуктов – для развития Дальнего Востока, семейная ипотека, сельская ипотека. Так что ипотека – это не просто возможность решить жилищные проблемы россиян, это большая государственная политика.
«Ипотека с льготной ставкой стала драйвером продаж последних месяцев. Люди понимают, что проценты по кредиту могут оказаться ниже процентов по инфляции, государство, по сути, вносит часть стоимости квартиры и, таким образом, помогает и застройщикам, и покупателям», – говорит Надежда Калашникова.
«ДОМ.РФ» уже рапортует о рекордах. «Июль 2020 года попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка наряду с декабрем 2018 и 2019 годов. За месяц всего было выдано 140 тыс. ипотечных кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном», – свидетельствуют данные ежемесячной оценки, проводимой Аналитическим центром «ДОМ.РФ» и Frank RG.
Сами застройщик не прочь поиграть со ставками ипотеки. Тем более что проектное финансирование сделало их по сути партнерами банков-кредиторов. На рынке стали появляться предложения вплоть до 0% на первый год кредитования. А недавно банк «ДОМ.РФ» и ГК «ПИК» запустили программу субсидирования ипотечных ставок – оформить кредит на покупку жилья можно по ставке от 4,6% в рамках льготной ипотеки на новостройки. Льготная ставка устанавливается на весь срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос – 15%. Это действительно уникальное предложение на рынке!
Однако есть и ложка дегтя в этой бочке липового меда. «Как показал анализ развития ипотечного рынка в 2015–2019 годах, при снижении кредитной ставки в диапазоне с 14% до 10% выдача ипотечных кредитов возрастала примерно на 15% на каждый процентный пункт снижения ставки. Опыт реализации программы льготной ипотеки под 6,5% в 2020 году свидетельствует о том, что при более низких ставках эластичность выдачи ипотеки снижается: понижение ставок на 3 п.п. (с 9% до 6%) обеспечило прирост ипотечной выдачи лишь на 20%. Это объясняется тем, что число семей с доходами, достаточными для вступления в ипотеку, ограничено», – грустят аналитики «ДОМ.РФ».
We use cookies to ensure that we give you the best experience on our website. If you continue to use this site we will assume that you are happy with it.Ok
