Госдума приступила к рассмотрению новых правил «о тишине» в многоквартирном доме. О нюансах нового законопроекта рассказывает эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков.

Наряду с проведением «уважительного» ремонта в новом законопроекте появилось требование и материальной ответственности за порчу общего имущества дома.

Спрос на услуги ремонта и строительства в мае 2020-го установился на уровне пятилетнего максимума. Об этом говорится в исследовании, подготовленном одним из федеральных сервисов частных объявлений. В числе регионов, где ремонтная активность стала самой высокой, — Ленинградская, Архангельская, Томская, Тюменская и Челябинская области, Красноярский край. Длительная самоизоляция в период карантина показала, как важно соблюдение тишины в вечернее и ночное время и вообще уважительное взаимоотношение соседей.

«Карантинная» практика подтолкнула депутатов Госдумы к созданию новой статьи Жилищного кодекса РФ «Обязательства по соблюдению прав соседей в многоквартирных домах». В ней предлагается оповещать соседей о предстоящем в квартире ремонте с указанием в объявлении ответственного за шум. «Систематическое (более двух раз в течение одного месяца) нарушение обязательств, предусмотренных настоящей статьей, влечет административную ответственность собственника жилого или нежилого помещения», — говорится в законопроекте.

Нарушением тишины в ночное время предлагается считать «совершение действий, в результате которых звуки, источник которых находится в жилом или нежилом помещении, явно слышны за пределами этого помещения, или вибрация, источник которой находится в жилом или нежилого помещения, явно ощущается за его пределами».

— Под такое описание нарушения могут попасть все громкие звуки, которые издают домашние животные, — поясняет Алесандр Костюков. — В том числе, лай собак, который является одним из самых распространенных нарушений покоя соседей.

Не считать нарушениями предлагается звуки «обычной жизнедеятельности» человека, например, звук воды в инженерных системах, звук шагов при ходьбе, плач ребенка, а также шум от спасательных, аварийно-восстановительных и других неотложных работ.

Особенностью законопроекта, на которую обращает внимание эксперт Александр Костюков, является «норма о материальной ответственности за причиненный ущерб общему имуществу многоквартирного дома». Законодатель указал за что будет нести ответственность собственник и лица, которых он допустил в жилое или нежилое помещение: за повреждение инженерных коммуникаций, конструктивных элементов и имущество других собственников дома. В случае, если ущерб причинен лицами, которых собственник пустил в жилое или нежилое помещение, то сам собственник наравне с ними будет нести солидарную ответственность.

— Часто виновниками вандализма в многоквартирных домах становятся дети и подростки, — комментирует Александр Костюков. — Лица, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, к ответственности не привлекаются. Начиная с четырнадцатилетнего возраста, дети подлежат привлечению к административной ответственности, а с 16 лет могут привлекаться в рамках уголовного законодательства за порчу общего имущества.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. По действующему законодательству, солидарная ответственность наступает, если это предусмотрено договором или установлено законом.

— При этом материальная ответственность между владельцем конкретного жилого (нежилого) помещения в доме и управляющей организации разграничена и не является солидарной, — отмечает Александр Костюков. — В случае принятия новой нормы о материальной ответственности собственника помещения, станет проще взыскивать с виновного ущерб лифтовому оборудованию, дворовым постройкам, системе отопления или электроснабжения.

Госдума предлагает введение прямого запрета на арест денежных средств, находящихся на спецсчетах, на которых формируются фонды капитального ремонта. Эксперт сферы ЖКХ Александр Костюков о причинах новых поправок в ст. 175 Жилищного кодекса РФ.

Главная мотивация для открытия такого спецсчета, поясняет эксперт Александр Костюков, — спокойствие собственников дома и контроль над собранными средствами: деньги не тратятся на ремонт посторонних многоэтажек. Однако практика последних лет показывает, что многоквартирные дома со спецсчетами получают лишь «психологическую» выгоду: содержать спецсчет иногда бывает даже убыточно из-за высокой стоимости обслуживания счета в банке и низкой процентной ставки по депонированию денежных средств.

— К тому же, практически нигде нет установленных субсидий для собственников помещений МКД на проведение капремонта, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, — поясняет эксперт Александр Костюков.

Еще одной проблемой спецсчета стал арест денежных средств по обязательствам владельца специального счета (за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД). Эксперт отмечает, что в стране сложилась неблагоприятная правоприменительная практика, при которой на денежные средства, находящиеся на специальном счете для капремонта, накладывается арест в качестве обеспечительной меры по исковому заявлению ресурсоснабжающих организаций.

— Со спецсчета для капремонта могут запросто списать задолженность, например, за водоснабжение, — поясняет ситуацию Александр Костюков. — Доказать, что деньги, находящиеся на спецсчете, являются собственностью собственников помещений дома, и поэтому на них не может быть наложен арест, бывает крайне трудно!

По мнению эксперта, отсутствие в законодательстве прямого запрета на арест денежных средств, находящихся на специальном счете, на котором формируется фонд капитального ремонта, позволяет третьим лицам тратить средства не на цели данного счета. Арест такого спецсчета остается на усмотрение суда и службы судебных приставов, и, к сожалению, довольно часто применяется в качестве обеспечения обязательств, не связанных с проведением капремонта общего имущества МКД.

— Сегодня, применяя статью 140 ГПК РФ, суд может наложить арест на абсолютно любой банковский счет, включая счета фонда капитального ремонта, — утверждает Александр Костюков. — Длительные судебные разбирательства с выяснением правомерности ареста спецсчета, открытого для капремонта, приводит к неблагоприятным последствиям для собственников МКД: капремонт проводится несвоевременно, возрастает угроза безопасности проживания всех жителей в нем. О психологическом раздражении и снижении мотивации собственников и говорить не приходится.

Александр Костюков отмечает, что непроведение капитального ремонта в установленные сроки приводит к принудительному переводу средств «проштрафившегося» дом в «общий котел». При этом региональный оператор не получает денежные средства, находящиеся на специальном счете в связи с наложенным на него арестом, и вынужден нести расходы из средств других многоквартирных домов.

— Спецсчета должны стимулировать активных собственников на проведение капитального ремонта, на изменение быта «под себя», — говорит эксперт Александр Костюков. — Однако сложившаяся практика не обеспечивает гарантии проведения капитального ремонта, поскольку спецсчета не защищаются особым режимом наложения ареста на денежные средства. Инициатива установить прямой запрет на арест спецсчетов в пользу третьих лиц — полезная, но несколько запоздалая. Надеюсь, она все же поможет сохранить оптимизм жителей тех домов, которые мечтали о хорошем ремонте.

Для справки:

Собственники помещений в многоквартирных домах, согласно действующему законодательству, могут выбрать один из двух способов распоряжения собранными средствами на капремонт: создать спецсчет для своего дома или перечислять деньги региональному оператору — в «общий котел». Первый вариант — оформление спецсчета — подходит только для юридического лица: спецсчет по выбору собственников жилья оформляется или на регионального оператора по капремонту, или на ТСЖ/ЖСК, или на управляющую организацию. Распоряжаться деньгами могут исключительно собственники жилья на основании решения общего собрания.